Grundsteuerreform 2022

Alle Grundstücke in Deutschland werden für die Grundsteuerreform zum Stichtag 01.01.2022 neu bewertet, damit ab 2025 abweichend berechnete laufende Grundsteuer erhoben werden kann.

Es müssen dafür dem Finanzamt gegenüber Erklärungen zur Feststellung des Wertes abgeben werden, zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022.

Die Erklärung muß derjenige abgeben, dem am 01.01.2022 "die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist", vgl. § 228 Abs. 3 BewG. Das ist regelmäßig derjenige, der an diesem Tag als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

Bei einem Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte zur Abgabe verpflichtet, der Eigentümer des Grundstücks muß ggf. mitwirken.

Wie aber sieht es im Falle eines Verkaufes aus?

Muß der Verkäufer als Alteigentümer des Grundstücks (oder des Erbbaurechts) die Erklärung abgeben, oder der Käufer?

Wegen des Stichtagsprinzips muß die Erklärung grundsätzlich der Verkäufer abgeben, wenn er am 01.01. noch im Grundbuch stand. Das ist in allen Fällen so, in denen der Kaufvertrag nach dem 01.01. geschlossen worden war. Der Verkäufer muß sich also klar machen, daß er mit dem Verkauf auch im Hinblick auf die neue Regelung noch nicht alle steuerlichen Pflichten "los geworden ist"!

Schwieriger ist es, wenn der Kaufvertrag vor dem 01.01.2022 abgeschlossen worden war. In diesen Fällen kommt es nach meiner Auffassung auf den Zeitpunkt der Übergabe an. Mit Übergabe, die ja typischerweise erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt, ist laut Vertrag regelmäßig das "wirtschaftliche Eigentum" auf den Käufer übergegangen: Er ist ab diesem Moment verpflichtet, alle Kosten zu tragen, hat aber auch den vollständigen Nutzen. Ab Übergabe ist das Grundstück daher wirtschaftlich dem Käufer "zuzurechnen".

Bei Übergabe vor dem 01.01.2022 wäre daher schon der Käufer zur Abgabe der Erklärung verpflichtet, selbst wenn er an diesem Tag (noch) nicht im Grundbuch eingetragen war. Erfolgt die Übergabe indes nach dem 01.01., muß die Erklärung noch der Verkäufer abgeben, auch wenn der Kaufvertrag selbst vor dem 01.01. geschlossen worden war.

Nach § 228 Abs. 2 BewG gibt es auch Anzeigepflichten, u.a. wenn das Eigentum übergegangen ist. Die Frist für die Abgabe dieser Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Eigentum übergegangen ist. Entsprechend sollte der Verkäufer überlegen, ob er nicht der guten Ordnung halber die Übergabe und den Eigentumswechsel dem Finanzamt anzeigt.

Wie immer gilt: Fragen Sie zur Sicherheit Ihren Steuerberater, denn jeder Einzelfall ist anders und Durchführungsvorschriften, die Praxis der Finanzverwaltung und aktuelle Urteile usw. hat nur er im Blick!